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　　【中鹰黑森林】是上海内中环普陀区万里板块的高端科技住宅项目,由上海中鹰置业有限公司开发,以“森林生态、绿色科技、德国品质”著称.

　　中鹰黑森林项目作为国内科技住宅的标杆案例,从2005年一期至今,历经多期开发,目前在售房源为三期高层,定位为“一生只搬一次家”的德系精装科技豪宅.

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　　中鹰黑森林一期于2005年开盘,次年开始分批交房.项目整体占地面积约9.5万平方米,总建筑面积约27万平方米,容积率约2.86,绿化率高达40%.住宅部分由11栋11~14层的小高层和高层公寓组成,均为精装修交付.

　　二期包括2、3、4、8号楼等,面积约214~301㎡,层高3.2米;三期包括9、10、11号楼等,面积约250~581㎡,层高3.4~3.5米.三期11号楼于2014年9月30日首次开盘,2016年6月完成首批交付.截至2025年资料显示,项目仍保留部分现房在售,总价2500万元起.

　　一期(2005-2006年)技术特色:中鹰黑森林一期作为项目首批产品,率先采用了多项创新技术,以打造健康舒适的居住环境.

　　森林生态系统是其一大亮点,项目在社区中建造了约12万平方米的“中央森林”,种植了11000余棵成年乔木(香樟木),绿化率高达100%.

　　这片城市森林不仅美化了环境,还能调节微气候,降低噪音10~15分贝,净化空气并杀灭病菌,使居住者享受类似德国黑森林的清新空气和宁静氛围.

　　一期住宅采用了德国包豪斯风格的建筑设计,外立面为全玻璃幕墙,最大单幅玻璃尺寸达6×3米,采用瑞士Air-lux四层Low-E双腔玻璃,具有出色的隔热隔音性能.这些大尺寸玻璃墙带来了360°全通透视野,让住户在家中即可饱览窗外森林美景.

　　在建筑结构上,一期住宅采用了office厚板框架结构,减少了传统建筑中的承重墙和横梁,实现了空间的自由分割,完全满足不同家庭的个性化需求.

　　在舒适系统方面,一期住宅引入了毛细管辐射供暖/供冷系统,这是行业内较早采用的先进空调技术.通过均匀铺设在楼板和墙面的毛细管网络,以水为介质实现低温辐射供冷供热,室内温度全年可维持在20~26℃的舒适范围,达到“恒温恒湿”的效果.

　　同时,一期住宅配备了新风置换系统,采用地源热泵作为冷热源,将经过净化的新鲜空气送入室内,排出污浊空气,实现室内24小时恒氧.

　　二期(2007-2012年)技术特色:随着项目开发进入二期,中鹰黑森林在技术应用上进行了升级迭代.

　　结构与设计方面,二期延续了一期的自由分割大平层设计理念,同样采用office厚板框架结构,使室内空间灵活多变.在舒适系统上,二期进一步优化了供暖供冷技术.

　　二期住宅层高约3.2米,相比三期稍低,但在保温隔热方面同样采用了高标准的外围护系统.外墙采用外墙外保温,局部保温层厚度达35cm,确保冬季保暖和夏季隔热效果.窗户仍为全玻璃幕墙,不过二期的玻璃幕墙可能在材质或规格上有所升级,以进一步提升隔音隔热性能.

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　　在空气环境方面,二期全面采用了置换式新风系统,配备高效过滤装置,PM2.5过滤效率超过95%,能够将室内PM2.5浓度长期维持在10μg/m³以下.该新风系统以地源热泵为冷热源,实现室内恒温恒湿恒氧的效果.

　　二期还引入了智能控制系统,住户可通过手机App或智能面板远程控制室内的温度、新风、灯光等设备,提升居住的便捷性和舒适度.

　　总体而言,二期在一期基础上,对保温、隔音、空气净化等方面进行了强化,使居住体验更加完善.

　　三期(2013-2025年)技术特色:中鹰黑森林三期(尤其是2014年推出的11号楼)是项目的收官之作,在技术应用上达到了新的高度,代表了当时国内科技住宅的前沿水平.

　　建筑结构方面,三期采用了与二期类似的厚板框架结构,但在设计和材料上更加考究.11号楼作为楼王,外立面依然采用全玻璃幕墙设计,且在窗户选材上进一步升级——四层Low-E玻璃搭配双层氩气中空层,采用航天级橡皮条密封技术,使单幅玻璃尺寸可达6×3米.

　　这种超高强度、隔热隔音的“透明墙”被称为“Air-lux窗”,在瑞士等国际豪宅中广泛使用,具有优异的保温隔热和隔音性能.11号楼的建筑高度和布局也经过精心设计,以获得最佳的景观视野和采光效果.

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　　中鹰黑森林11号楼开创性地采用了“四管制”毛细管辐射供暖/供冷系统,这是对传统两管制系统的重大升级.

　　“四管制”方案将冷热水两套管路同时引入每一户,通过智能温控系统自动切换冷热水阀,实现全年同时供冷和供热,以解决极端气候下室内温度波动的问题.该系统采用瑞士进口温控阀组与智能控制,确保室内温度始终稳定在20~26℃的最佳区间,真正做到四季如春.

　　此外,三期还配备了医用级高效新风系统,进一步提升空气品质,PM2.5过滤效率超过95%,室内空气达到医院级洁净标准.三期住宅还配置了ABB智能家居系统,实现灯光、窗帘、安防等设备的智能化控制,为住户提供便捷、安全的居住体验.☑️☑️【中鹰黑森林】售楼处电话:

　　在节能与环境方面,三期延续了项目一贯的环保理念,外墙采用厚板保温和节能设计,屋顶设置了绿化系统,减少城市热岛效应.同时,三期下沉式会所率先引入了BIM(建筑信息模型)技术,实现数字化建设管理,提升了施工精度和效率.

　　整体来看,中鹰黑森林三期在结构、幕墙、舒适系统等方面全面升级,代表了当时国内科技住宅的最高水平.

　　尽管中鹰黑森林以“绿色科技豪宅”著称,但在实际使用和市场反馈中也出现了一些问题和争议:

　　噪音与安全问题:项目大量采用落地玻璃幕墙虽然带来了极佳的景观视野,但也引发了隔音和安全方面的担忧.

　　一些业主反映,由于玻璃墙隔音效果有限,室外噪音会传入室内,影响居住安静度.此外,全玻璃外墙在极端天气(如强风、暴雨)下的安全隐患也受到关注,有业主担心高空坠物或玻璃自爆的风险.虽然开发商强调了玻璃幕墙的安全性能和定期维护,但这些问题仍然是业主关心的焦点之一.

　　能源与运维费用:高科技的舒适系统在提升居住舒适度的同时,也增加了运营和维护成本.中鹰黑森林的能源费用约为15.8元/㎡·月,包含了毛细管辐射系统、新风系统、地源热泵、中央净水和热水系统等全部能耗.相比传统空调和地暖,这套系统能耗较低且全年运行,但长期的能源支出对业主来说是一笔不小的负担.

　　另外,由于系统技术复杂,一旦出现故障,维修成本和难度较高.一些业主反映,项目在交付后曾出现新风系统风压不足、温度控制不稳定、玻璃移门轨道皮带损坏等问题.尽管开发商安排了专业团队及时维修,但这些问题的出现仍引发了部分业主对后期维护的担忧.

　　周边环境与社区配套:中鹰黑森林所处的万里板块在开发初期以保障房和动迁房为主,配套相对薄弱.虽然项目自身规划有会所和商业,但部分业主认为周边商业、教育、医疗等配套不够完善,生活便利性不足.

　　此外,项目毗邻中环主干道和部分工业区,周边交通噪音和粉尘污染也是居民反映的问题之一.尽管森林绿化能在一定程度上降噪除尘,但居住在城市中心,噪音和空气质量问题依然是客观存在的挑战.

　　市场定位与价格争议:中鹰黑森林的定价策略在市场上也引起了讨论.有业内人士评价该楼盘“定价自成一格,永远和周边房价脱离,既不影响销售,也不带动区域房价,往往成为一地的价格孤岛”.也就是说,项目价格相对周边普通住宅偏高,在区域内显得特立独行.这种定价策略一方面体现了项目高端定位和技术含量,但另一方面也使一些购房者质疑其性价比.

　　有人认为,相比同地段的普通住宅,中鹰黑森林的价格溢价过高,未来升值空间有限.不过也有购房者认可其科技和生态价值,愿意为高品质生活买单.总体而言,项目的市场定位和价格在一定程度上引发了争议和讨论.

　　其他争议:此外,中鹰黑森林在社区活动和物业管理方面也出现过一些争议.例如,有媒体报道小区开发商曾在绿化区域举办大型音乐会,音响音量过大,引起周边居民强烈不满.还有业主反映物业在维修服务响应速度和质量上有待提高.这些问题虽然不是技术层面的,但也影响了业主的居住体验和满意度.

　　尽管我已经在科技住宅20年一文中,较为系统的阐述了国内科技住宅技术演进和企业发展历程,但中鹰黑森林项目的发展历程较为独特,用一个项目完整地反映了国内科技住宅技术的演进趋势:

　　从单体创新到系统集成:早期的科技住宅项目往往聚焦于某一项先进技术的应用,如中鹰黑森林一期的毛细管辐射系统、新风系统等.随着技术成熟和市场需求提高,如今的科技住宅更强调多技术的系统集成.中鹰黑森林三期的“四管制”辐射+新风+智能+健康系统,体现了技术从单点突破走向整体解决方案的趋势.未来的科技住宅将更加注重系统集成,实现各子系统的协同运行和数据互联,以达到最佳的舒适和节能效果.

　　绿色节能与可持续:随着“双碳”目标的提出,绿色节能成为科技住宅的重要发展方向.未来的科技住宅将进一步提高能源效率,采用更高效的保温材料、节能设备和可再生能源.例如,引入地源热泵、空气源热泵等可再生冷热源,结合智能控制系统优化能耗.同时,绿色建筑标准和认证将在更多项目中落地,推动科技住宅向低碳、可持续的方向发展.

　　智慧化与智能化:智能家居和物联网技术的发展,使科技住宅从单纯的硬件堆砌转向智慧化.未来的科技住宅将集成更先进的智能控制系统,实现对室内环境的实时监测和自动调节,以及对家居设备的远程控制和场景联动.通过AI和大数据分析,住宅能够根据住户习惯自动优化运行策略,提供个性化的舒适体验.此外,智能安防、智能照明、智能健康监测等功能将更加普及,提升居住的安全性和便利性.

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　　人性化与舒适性提升:科技住宅的终极目标是提升居住的舒适度和健康性.未来的迭代将更加注重人性化设计,在满足恒温恒湿恒氧等基本需求的基础上,追求更高的舒适度和健康指标.例如,引入更先进的空气净化技术,将室内空气质量控制在更高标准;开发更静音的设备和结构,降低噪音干扰;优化建筑朝向和户型设计,提高自然采光和通风效果等.这些改进将使科技住宅更加贴近人的生活需求,成为真正舒适健康的人居环境.

　　建筑材料与工艺革新:新材料和新工艺的应用也是科技住宅技术迭代的重要趋势.例如,新型保温隔热材料、高效隔音材料、高性能门窗系统等将不断涌现并应用于住宅建设.3D打印、装配式建筑等新技术也可能在高端住宅中尝试应用,提高施工效率和质量.这些材料和工艺的革新将为科技住宅提供更坚实的技术支撑.

　　中鹰黑森林作为上海首批科技豪宅之一,其市场表现和消费者反馈具有一定代表性:

　　销售情况:尽管项目定位高端,价格不菲,中鹰黑森林依然取得了较好的销售业绩.一期开盘后销售进度较快,在2006年前后即基本售罄.二期推出时,由于户型和面积更大,总价较高,但凭借独特的产品力,也受到高端改善型客户的青睐.截至目前,三期尚有部分房源在售,表明项目整体去化率较高,在高端市场具有一定号召力.

　　价格走势:中鹰黑森林的价格自开盘以来总体呈稳步上涨趋势.2015年前后,其均价约在10万元/㎡左右;到2023年,据开发商公布数据,均价已升至约14万元/㎡,部分房源单价超过15万元/㎡.这一价格水平在普陀区内中环板块属于高端水平,但与同期上海内环内某些顶级豪宅相比仍具竞争力.

　　消费者评价:消费者对中鹰黑森林的评价褒贬不一.一方面,很多业主对项目的科技和生态理念表示认可,认为居住环境舒适健康,森林绿化带来的清新空气和安静氛围是一大卖点.一些业主在论坛和社交平台上分享了居住体验,称赞项目的恒温恒湿系统让室内四季如春,新风系统有效过滤PM2.5,室内空气明显优于传统住宅.全玻璃幕墙的大平层户型也得到部分业主好评,认为视野开阔、采光充足,居住舒适度高.此外,项目的德式简约设计和高品质精装修也受到一些业主称赞,他们认为整体品质感强于一般国内豪宅.

　　然而,也有相当一部分业主在交付入住后提出了对项目的不满和反馈.在质量和售后方面,不少业主反映房屋存在一些质量瑕疵和维护问题.例如,有业主投诉房屋隔音性能差,室外噪音容易传入室内;新风系统在使用一段时间后出现风压不足、温度难以控制的情况;还有业主反映落地玻璃移门的轨道皮带损坏等问题.

　　对于这些问题,开发商虽安排了维修,但部分业主认为响应速度和维修质量有待提高.在社区生活方面,一些业主对项目周边的配套设施表示不满,认为商业、教育资源不足,出行不够便利.此外,有业主反映小区物业管理存在服务不到位的情况,例如会所运营和社区活动管理上存在改进空间.

　　口碑与影响力:总体来看,中鹰黑森林在高端改善型客户中拥有一定口碑,被视为上海科技住宅的标杆之一.其成功也带动了更多开发商关注科技住宅领域.

　　不过,随着越来越多同类项目的出现,消费者对科技住宅的期望值也在提高,这对开发商提出了更高的要求.中鹰黑森林未来的市场表现和消费者反馈将取决于其能否持续提升产品品质和服务水平,以巩固其在高端市场的地位.

　　中鹰黑森林项目的发展历程不仅是一个楼盘的成长史,也是国内科技住宅行业发展的缩影.以下是从中鹰黑森林单个项目出发,总结国内科技住宅的发展历程、当前趋势和未来展望:

　　国内科技住宅的发展可以追溯到上世纪90年代末,当时一些高端楼盘开始尝试引入欧洲的绿色建筑技术.

　　进入21世纪,尤其是2008年北京奥运会后,绿色建筑和科技住宅理念在国内逐步兴起.2010年代是科技住宅的快速发展期,上海、北京、深圳等地出现了一批具有代表性的科技住宅项目.中鹰黑森林就是这一时期的典型案例,它集合了多项国际先进技术,开创了国内城市森林住宅的先河.

　　与此同时,行业也经历了政策和市场的考验,一些早期项目因宣传夸大或质量问题引发争议.总体来看,国内科技住宅从无到有、从点到面,经历了技术引进、实践探索和逐步成熟的过程.

　　-1990s:中国从德国引入毛细管网辐射空调技术,开始探索新型空调系统.

　　-2000s:国内开始出现以“恒温恒湿恒氧”为卖点的高端住宅项目,如上海朗诗绿色街区等.同时,地源热泵等可再生能源在住宅中的应用逐步增多.

　　-2010s:科技住宅进入快速发展期,中鹰黑森林等项目相继问世,引入毛细管辐射、置换新风、外遮阳等多种技术,打造“六恒”(恒温、恒湿、恒氧、恒洁、恒静、恒舒)健康住宅.2018年前后,住建部开展专项行动打击房地产乱象,其中也包括对科技住宅项目违规销售、虚假宣传的整治.

　　-2020s:科技住宅理念被更多开发商所接受,涌现出如万科翡翠滨江、金茂府等知名科技住宅项目.政策层面,绿色建筑标准和超低能耗建筑要求不断提高,为科技住宅提供了政策支持.市场上高端改善型客户对健康舒适住宅的需求增长,推动科技住宅成为行业新趋势.

　　当前,科技住宅在国内呈现出多元化、系统化、智能化的发展趋势.一方面,科技住宅不再局限于恒温恒湿等少数技术,而是涵盖了健康、节能、智慧等多个方面,形成完整的技术体系.另一方面,绿色节能成为科技住宅的标配,超低能耗建筑和被动式房屋在高端住宅中开始推广.

　　此外,智能化程度不断提高,越来越多的科技住宅项目引入智能家居系统、物联网设备,实现对居住环境的智能控制和管理.

　　可以预见,未来的科技住宅将更加注重用户体验和人性化设计,在提供舒适健康环境的同时,也融入更多生活美学和文化元素.

　　随着消费者对居住品质要求的提升和“健康中国”战略的推进,科技住宅将迎来更广阔的发展空间.政府也将出台更多支持政策,推动绿色建筑和智能建筑的发展.

　　可以预期,随着“好房子”政策的广泛实施,绿色低碳、智能舒适将成为未来住宅的核心竞争力.

　　未来的科技住宅不仅在一线城市流行,也可能逐步向二三线城市延伸.同时,随着技术成本的降低和标准化程度的提高,科技住宅的性价比将进一步提升,吸引更多普通购房者.

　　总体而言,国内科技住宅正从高端示范走向大众普及,为提升人居环境质量和推动建筑行业转型升级发挥着重要作用.

　　它位于上海市政府首批确立的四大示范居住区之一—上海万里城的核心区域.在中鹰黑森林的业主中,流传着这样一句话:“住在这样的房子里,会把所有人都宠坏,让你再也住不惯别的房子.”

　　中鹰·黑森林名来自德语的Schwarzwald,意思是“黑色的森林”,是德国西南部著名的自然风景区.

　　小区规划采用了原生态森林公园布局,豪华订制健康生活理念,让业主体验到全方位景观感受.所有房源均采用一梯一户设计,充分保障客户的私密性和尊贵感.

　　尤其是绿植选择上,全球甄选移栽百余种绿植,以成年香樟木为绿化核芯,引入榉木、桂花、悬铃木、法国梧桐等成年树木,打造一条生态绿轴,结合小区旁的内河风光,真正做到户户有景,实现让建筑被绿化包围,更拉近人与自然的距离.

　　中鹰·黑森林的四面墙体,全由瑞士Air-lux技术的Low-E四层玻璃打造,由于拥有两层氩气中空层,橡皮条密闭技术达太空舱级,使得这种超高强度、隔热隔音的大玻璃,有了“透明墙”的美称.

　　还采用先进的屋顶花园系统,多达11层的屋顶生态科技,种植花草,形成屋顶生态,与森林环境共同形成中鹰私享的城市生态微气候,根除了水泥森林热岛效应,促进气候循环,提供动植物栖息地.

　　小区周边聚集度较好,各方面配套设施齐全,生活出行都比较便利,附近有巴黎春天百货、ALDI奥乐齐超市、好特卖HotMaxx等购物中心.

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　　为更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，8月25日，市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、人民银行上海市分行、市公积金管理中心等六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》（以下简称《通知》），包括调减住房限购、优化住房公积金、优化个人住房信贷以及完善个人住房房产税等政策。《通知》自2025年8月26日起施行。

　　为更好满足居民改善性需求，促进宜居安居、职住平衡，《通知》明确进一步调减住房限购政策。一是符合条件居民家庭在外环外购房不限套数。对符合本市住房购买条件的居民家庭，包括本市户籍居民家庭、在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的非本市户籍居民家庭，在外环外购买住房不限套数，包括新建商品住房和二手住房。二是成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策。

　　按照上述规定，沪籍居民家庭和沪籍成年单身人士，在外环外购买住房不限套数；在外环内限购2套住房。非沪籍居民家庭和非沪籍成年单身人士，自购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的，在外环外购买住房不限套数；自购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的，在外环内限购1套住房。

　　为加大公积金支持住房消费力度，《通知》规定优化住房公积金政策。一是提高个人住房公积金贷款额度。对缴存人购买二星级及以上新建绿色建筑住房的，住房公积金（含补充公积金）最高贷款额度上浮15%。首套最高贷款额度从160万元提高至184万元，多子女家庭首套上浮比例可叠加计算，从192万元提高至216万元；二套最高贷款额度从130万元提高至149.5万元。二是支持提取住房公积金支付购房首付款。对缴存人购买我市新建预售商品住房的，可以按规定申请提取本人及配偶的住房公积金支付购房首付款。三是支持住房公积金“又提又贷”。对缴存人提取住房公积金支付购房首付款的，不影响其住房公积金贷款额度计算。

　　关于住房公积金贷款和提取业务的具体办理方式及材料，可查询上海住房公积金官网或拨打住房公积金热线”具体咨询。

　　为减轻居民购房利息负担，《通知》明确优化个人住房信贷政策。银行业金融机构根据上海市市场利率定价自律机制要求和本机构经营状况、客户风险状况等因素，在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平。

　　为衔接优化住房限购政策，《通知》规定对符合条件的非本市户籍居民家庭购买的第一套住房暂免征收房产税；购买的第二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后，给予人均60平方米的免税面积扣除。由于个人住房房产税按年征收，因此2025年1月1日起符合条件的购房者可享受本条政策。

　　关于完善个人房产税政策的具体操作规定由市财税部门另行制定，相关业务可拨打税务咨询热线”具体咨询。

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